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龙湖天钜:是不是一个优秀的接盘侠?

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发表于 2020-1-3 16:16:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

这是围观太原楼市第四期的围观·新,我们来聊一聊龙湖进入太原的首盘—龙湖天钜

1

品牌:机缘巧合进入太原

2019年7月,新城董事长王振华因猥亵女童被刑拘,引起舆论哗然,新城品牌形象严重受损,之后断臂求生,出售旗下约40个项目以缓解资金压力,其中就包括位于太原的新城长风樾山项目,该项目刚刚举办了品牌发布会,正准备大干一场,却不幸遭遇王振华事件,被折价卖给了龙湖,成为龙湖进驻太原的第一个项目。

龙湖是一家品牌美誉度较高的十强房企,江湖上流传了很多关于它的故事,比如其董事长吴亚军正是因为之前一次极不愉快的买房经历决定创办龙湖,再比如绿城创始人宋卫平曾说过:做品质全国比我们做得好的地产公司最多只有一家半,这一家就是龙湖。

不过,故事讲多了就很容易发生事故,最典型的就是在今年下半年龙湖中期业绩发布会上,有一个业主当场对吴亚军三连:您知不知道龙湖在长沙已经成为维权的代名词,长沙龙湖所有的楼盘都在维权,无一例外?您知不知道长沙龙湖雇佣社会人士来应对业主?您知不知道龙湖新风系统的进气口和燃气出气口只有50公分?

所以说,不要对任何品牌抱有不切实际的幻想,品牌故事就当故事听听,最终还要看已交付小区的质量如何,尤其是作为接盘项目的龙湖天钜,擅长做改善项目的龙湖如何接盘一个各种指标户型已定的刚需项目,更加考验一个企业的品牌实力。

2

楼面价2010元/㎡,溢价率0.5%

该项目为大井峪村的城改用地,最早挂地是在今年5月23日,占地面积10.7万㎡(约161亩),综合容积率4.2(高),绿地率25%(低),计容建面约45万㎡。

新城拿地是在6月27日,总成交价10.45亿元,7月24日,新城发布公告将该项目公司100%股权转让给龙湖,成交价9.05亿元,相当于折价1.4亿,从龙湖的拿地指标来看,综合成交楼面价在2010元/㎡,溢价率为0.5%,基本相当于底价拿地。

3

城市向西,新兴板块

项目位于万柏林区大井峪街以北,西中环以西,属于西环线板块,是近些年依托西中环逐步发展起来的一个城市新兴板块,2018年煤气化八连拍之后,该板块受到了众人的瞩目,发展潜力较大

但是从现状来看,仍是较为偏远,都说三十年河东,三十年河西,目前河西的发展变化大家有目共睹,但是仍有不少人买房的时候对河西有迟疑,我自开始写公众号以来也接触了不少购房咨询者,尤其是一些太原本地人,对河西最大的担心是目前各类配套跟不上,尤其是西环线以西的区域,目前来看还是比较荒凉。

从竞争情况来看,目前最大的竞品是华侨城、中铁、华润共同开发的煤气化地块,于板块而言,众多品牌房企共同提升板块价值,于自身而言,只能说各有优势吧。

4

交通:自驾尚可,公交不便

项目临近快速路西中环,距离城市主干道长风西街、南内环西街在1公里左右,出行较为便捷,通过环线到达太原南站和武宿机场都是很快的,而且相比较其他环线,西中环的拥堵程度不算太严重。

地铁方面,项目距离地铁3号线大井峪站约2公里,不过以地铁1号线60个月的建设周期来看,3号线建成之后可能在10年之后了,而且距离较远,也不算真正的地铁盘。

公交方面,因地处城郊,目前周边较为荒凉,公交路线不多,西中环上除了两趟以S打头的社区公交之外,能到达河东的只有1趟72路,对于刚需人群而言,不是特别方便。

5

配套:生态较好,其余较为薄弱

商业生活方面,该项目距离周边下元商圈华润万象城都在3公里以外,距离在建中的远大购物广场近3公里,这也是河西大部分楼盘的配套,从距离来看,不算远,但要说有多便利,也不见得。

据了解,华润未来将会在距离项目较近的煤气化地块内建设一个商场,不过尚需年月,就不细说了。从目前来看,项目周边生活配套较少,便利性不足,未来小区自建商业可满足基本需求。同时要注意的是,项目东侧有一个加油,会有一些些影响吧。

学校方面,项目没有规划小学,从周边来看,小学质量一般,总体而言,教育资源一直也是河西相对于河东的落后项之一。

医疗方面,太原市妇幼保健院新院(三甲)是片区周边最大的医疗配套,目前该院已经开始运营,不过怎么说呢,这毕竟是个专科医院,河西期待大型综合性三甲医院的落地。

公园休闲方面,项目距离西山万亩生态园和平公园都不远,公园休闲配套还是比较丰富的,此外,龙湖自己也在小区内部规划有五重园林景观,说起来也是绝无仅有,一直被模仿从未被超越,具体情况等交房之后再验证吧。

6

展示:常规操作,惊艳不足

龙湖天钜营销中心位于大井峪街以北,整体造型像一个方正的盒子,内部常规设置,也没啥可说的,示范区也是乏善可陈,整体呈现出的效果跟它一直宣传的天字系列的产品系有落差感吧,就算放在市场上进行比较也是平庸的那一种。

7

产品:强功能性,表现较好

据了解,龙湖天钜规划16栋高层住宅,据说是沿用新城的户型,涵盖53-128㎡的一居至四居,属于太原市场比较极致的刚需户型配置

以上53㎡一室一卫户型:

这算是目前市场上较为稀缺的小户型产品了,优点是客厅朝南,带拐角飘窗;L型厨房设计、卫生间干湿分离;卧室西面采光,带飘窗。

缺点是客厅不带阳台,未来晾衣服不太方便;厨房和餐厅位置和卫生间之间也有些尴尬,不过干湿分离之后会好很多,不过说回来这么小的面积,餐厅这功能需不需要吧。

以上84㎡两室一卫户型:

优点是全明户型,客厅和卧室朝南,南向功能间开间尺度也在正常范围内;缺点是卫生间未实现干湿分离。

以上108㎡三室两卫户型:

优点:南北通透,全明设计;双卫设计,主卧带主卫,次卫干湿分离。

缺点:南向两开间,进深较长;南向功能间尺度略小:客厅开间3.5米,主卧开间3.2米;次卫位置较为尴尬,挨着厨房和次卧,而且从客厅餐厅一览无余,私密性不强。

以上112㎡三室两卫户型:

优点:户型方正,三开间朝南,全明设计;主卧套间,带单独卫生间和衣帽间。

缺点:和同面积户型相比尺度未做到最优;次卫未做干湿分离;中间走廊稍有些面积浪费。

以上128㎡四室两卫户型:

优点:四室设计,三开间朝南,户型方正;客厅带阳台,阳台进深1.8米,较为舒适;主卧套间设计,带卫生间和衣帽间;次卫干湿分离;各功能间尺度表现尚可。

缺点是通透性不强;主卫为暗卫,厨房未做U型,同时中间走廊部分有点面积浪费。

总体来说,龙湖天钜各户型的功能性是很强的,他们自己的主张也是非两卫不三,也是为了控总价争取更多的刚需客户。

关于这个我在上一篇文章中也讨论过,最后针对100-110㎡这个面积段小三室产品到底要不要做两卫做了一个投票,结果出来选择比例分别是55%和47%,其实相差不大,也就是说还是有一部分人不太愿意因为实现两卫还牺牲其他功能间的尺度,也可能跟我客户调研的样本少有关系,之后再持续研究吧。

最后再说一下龙湖的精装,一些精装细节就不提了,没有特别新的地方,值得一提的项目附带的新风和净水,毕竟在太原刚需楼盘带净水的并不多见

8

价格:莫不是个假龙湖?

项目目前已经开盘,精装价格在11000元/㎡左右,放在周边算是有性价比的,不过据了解开盘销售情况也很一般,再结合这样的户型和价格,虽然大环境不好,但是总归人们对龙湖还是保有高期待的,用我一个朋友的话说:这莫不是个假龙湖?当然是在开玩笑。

9

最后的总结

从以上几方面看下来,作为一个接盘侠,尤其还是人们抱有高期待值的龙湖,从目前来看,天钜这个项目表现并不算优秀,设想一下,如果项目并未易主,还是那个新城长风樾山,也不会有太大差别,而且其实周边竞争环境还没有到像其他板块那样惨烈的地步。

怎么说呢?目前来看是有性价比的,对板块抗性不大的可以考虑。

The End

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